Пандемия вроде давно позади, удалёнка — уже рутина, а вопрос висит в воздухе: офисы вообще ещё нужны или коммерческая недвижимость тихо уходит в историю? По-честному, однозначного «да» или «нет» тут не будет. Но за последние три года рынок здорово перетрясся, и из этой встряски вышли вполне вменяемые тенденции, на которых можно зарабатывать и строить стратегию. Давайте разберёмся, что с офисами происходит на самом деле и куда всё движется дальше.
—
Офисы после удалёнки: что случилось по факту
Если смотреть не на ощущения, а на цифры, картина не такая апокалиптичная. С 2023 по начало 2024 года в крупных городах России (Москва, Петербург, миллионники) совокупная офисная вакантность в среднем колебалась в диапазоне 10–15%, тогда как в разгар ковида доходила до 20% и выше. По данным профильных консалтинговых компаний, доля полностью удалённых форматов сократилась до 10–15%, а гибрид (2–3 дня в офисе) стабильно удерживает примерно половину занятых в офисном секторе. Это значит, что коммерческая недвижимость аренда офисов не умерла, а перестроилась под новые поведенческие привычки компаний и сотрудников.
—
Как менялась динамика спроса за три года
Если разложить тенденции по годам, получится понятная линия. В 2023 году компании ещё «доедали» старые договоры и пересматривали площади — площадь аренды на сотрудника в среднем сократилась на 10–20% относительно доковидного периода. В 2024-м, по открытым данным и обзорам, рынок начал отыгрывать снижение: вырос спрос на гибкие форматы, коворкинги и небольшие блоки, а классические «коробочные» офисы стали либо делить на лоты, либо переводить в другие типы использования. На 2025–2026 годы аналитики прогнозируют дальнейший рост гибридного формата и умеренное снижение средней площади на одного сотрудника, но при этом — повышение требований к качеству и инфраструктуре. Статистика показывает: не спрос исчез, а структура спроса радикально сменилась.
—
Офис не умирает — он меняет роль
Главный сдвиг: офис перестал быть просто местом, где «стоят столы». Теперь это точка сборки команды, витрина бренда, пространство для коллабораций. Когда компании массово попробовали удалёнку, стало ясно, что бухгалтерию, часть IT и бэк-офис можно спокойно держать дома, но сложные проектные задачи, продажи и креатив во многих случаях эффективнее решаются «вживую». Поэтому аренда офисов в бизнес центре Москва по‑прежнему востребована, но арендаторы внимательно смотрят на транспортную доступность, качество общих зон, наличие переговорных, коворкинг‑форматов и сервисов «под ключ» — от ресепшен до автоматизированных систем бронирования.
—
Вдохновляющие примеры трансформации формата
Есть ряд показательных кейсов. Средняя IT‑компания на 300 человек отказалась от классического open space и оставила ядро в бизнес‑центре: теперь у них зона для командной работы, несколько студий для онлайн‑созвонов, лекторий и «тихие комнаты» вместо ряда кубиклов. Результат по внутренним метрикам — рост посещаемости офиса в два раза и снижение текучки. Другой пример — производственная фирма, которая сократила «бумажный» бэк‑офис и переформатировала освободившиеся площади в демонстрационный шоурум. Это не только сократило издержки, но и улучшило продажи: клиент видит продукт и команду в живой среде, а не в презентации. Так офис стал инструментом маркетинга, а не просто затратной статьёй.
—
Новые тренды: малые форматы и «умные» пространства
После массового перехода на гибрид владельцам пришлось признать очевидное: гигантские «полпроизводства» под офис больше не работают. Растёт интерес к компактным блокам и гибкой нарезке площадей. Малые офисы аренда после пандемии превратились в отдельный сегмент: востребованы блоки по 20–80 м² для небольших команд и стартапов, а также гибкие рабочие места, которые можно расширять или сокращать каждые 3–6 месяцев. При этом арендаторы уже не готовы мириться со «старым фондом» без нормальной вентиляции, IT‑инфраструктуры и общих зон. Те, кто вкладывается в инженерку, акустику, «умное» освещение и сервисы, быстрее заполняют площади и могут удерживать ставку даже при волатильном спросе.
—
Кейсы успешных проектов на новом рынке
Показателен пример бизнес‑центра класса B+, который несколько лет страдал от высокой вакантности. Управляющая компания провела редевелопмент: разделила большие блоки на малые офисы, запустила коворкинг на одном этаже, добавила кафе, общие переговорки и гибкую систему договоров — от дневного доступа до долгосрочной аренды. Спустя год заполняемость выросла с ~60% до 90%+, а срок экспозиции объектов сократился почти вдвое. Другой кейс — инвестор, который выкупил у крупной корпорации старое офисное здание, провёл энергоэффективную модернизацию и таргетировал технологические компании и сервисные бизнесы. За счёт понятной концепции и качественного сервиса объект быстро занял свою нишу и стал референсным примером того, как недвижимость может перезапуститься.
—
Где деньги: стратегии для собственников и инвесторов
Чтобы зарабатывать, мало просто «сдавать метры». Сейчас работают концепты и управленческая экспертиза. Инвестиции в коммерческую недвижимость офисы остаются актуальными, но фокус сместился с пассивного владения к активному управлению: брендинг пространства, создание сервисов, гибкая ценовая политика, адаптация планировок. Наиболее перспективными выглядят объекты рядом с крупными транспортными узлами, кампусы «живи‑работай‑отдыхай» и проекты, где есть чёткая целевая аудитория: IT‑команды, креативные индустрии, образовательные проекты. В выигрыше окажутся те, кто смотрит не на «квадратные метры», а на сценарии использования и готов тестировать новые форматы.
—
Как использовать спрос на офисы в бизнес‑центрах
Сегмент качественных объектов по‑прежнему привлекателен. Многие компании, особенно в сферах B2B и премиальных услуг, предпочитают купить офисное помещение в бизнес центре, чтобы зафиксировать свои издержки, не зависеть от колебаний ставок и формировать собственный актив на годы вперёд. Но просто «купить этаж» уже мало: важна концепция использования, возможность делить пространство, сдавать часть площадей субарендой, развивать общественные зоны. Для арендодателей гибкость стала критическим фактором: короткие опции, возможность масштабирования, комбинирование классической аренды и коворкинг‑форматов. Это позволяет не только удерживать текущих резидентов, но и создавать пул заявок впрок.
—
Практические рекомендации по развитию офисных объектов
Если вы собственник или управляющий, сейчас самое время пересмотреть стратегию. Во‑первых, важно переосмыслить планировки — от монолитных этажей к модульной структуре. Во‑вторых, сделать ставку на сервисы: управление доступом, онлайн‑бронирование переговорок, продуманную IT‑инфраструктуру. В‑третьих, честно проанализировать, насколько ваш объект соответствует ожиданиям гибридного офиса: удобно ли добираться, есть ли места для неформального общения, как обстоят дела с парковкой и велоинфраструктурой. Там, где это возможно, стоит внедрять элементы ESG‑подхода: энергоэффективность, качественный внутренний климат, экологичные материалы.
• Начните с аудита: вакантность, профиль арендаторов, обратная связь, техническое состояние
• Сформулируйте концепцию: для кого ваш объект и какие задачи он решает
• Запланируйте поэтапный редевелопмент, а не «ремонт ради ремонта»
• Пересоберите коммерческое предложение: гибкие ставки, сроки, допуслуги
• Вложитесь в маркетинг: онлайн‑продвижение, понятная навигация, узнаваемый бренд здания
—
Как арендатору выбирать офис после удалёнки
Со стороны арендатора логика тоже меняется. Нужен не просто «адрес», а место, где команде реально захочется появляться. Помимо ставки за метр, стоит оценивать транспорт, инфраструктуру, гибкость договора, наличие общих пространств и техническую начинку. Особенно в крупных городах решение о том, где сотрудники будут собираться, напрямую влияет на найм и удержание людей. Поэтому коммерческая недвижимость аренда офисов всё чаще рассматривается как часть HR‑стратегии, а не только как статья расходов. Компании, которые оптимизировали площади, но сделали офис удобным и «человечным», отмечают не только снижение аренды, но и рост вовлечённости.
—
Ресурсы для обучения и навигации по рынку
Рынок меняется быстро, и интуиции уже мало — нужна актуальная аналитика и новые навыки. Следить стоит за отраслевыми обзорами крупных брокеров и консультантов, профильными телеграм‑каналами и профессиональными сообществами девелоперов и брокеров. Полезны онлайн‑курсы по управлению недвижимостью, редевелопменту и финансовому моделированию проектов: там дают инструменты, которые помогают оценить, окупятся ли вложения в конкретный объект. Отдельное внимание — цифровой аналитике: сервисы, которые собирают информацию по ставкам, вакантности и сделкам, позволяют принимать решения не «на глазок», а опираясь на реальные данные и тренды, а не только на рассказы коллег.
• Читайте регулярные рыночные отчёты и обзоры по офисному сегменту
• Проходите курсы по asset‑management и редевелопменту
• Вступайте в профессиональные сообщества и посещайте отраслевые конференции
• Пользуйтесь онлайн‑панелями с данными по ставкам и вакантности
• Изучайте кейсы: что сработало, а что нет, у других игроков рынка
—
Итог: офисы умирают или всё же перерождаются?
Если отбросить драму, ответ звучит так: старый офис как «место, где надо сидеть с девяти до шести» действительно умирает. Но офис как точка притяжения команды, площадка для совместной работы, продажи и укрепления бренда, наоборот, набирает вес. Спрос стал тоньше и избирательнее, но он никуда не делся. Меняются форматы, метрики успеха и роли игроков. Для кого‑то это угрозы, для кого‑то — окно возможностей. Те, кто вовремя переосмыслит продукт и подстроится под гибридную реальность, смогут не просто удержаться на плаву, а вырасти на новой волне интереса к качественным, удобным и «живым» офисным пространствам.