Введение: почему коммерция снова на радаре
Инвесторы долго спорили, умерла ли «коммерция» после пандемии и расцвета удалёнки. А затем тихо посмотрели на цифры по аренде складов, заполняемости уличных помещений и спросу на небольшие офисы — и вернулись к вопросу: во что выгоднее инвестировать офис стрит ритейл или склады именно сейчас, а не в учебнике пятилетней давности.
Коммерческая недвижимость снова в моде, но правила игры ощутимо поменялись. То, что раньше считалось «вечной классикой», сегодня может тянуть доходность вниз, а неприметный склад за городом — зарабатывать больше, чем яркий офис в центре.
—
Подходы к инвестициям: не только «купил и сдал»
Разобраться в теме «инвестиции в коммерческую недвижимость офисы склады стрит ритейл» проще, если сначала понять, как именно можно заходить в этот рынок.
Прямое владение: классика жанра
Самый очевидный путь — купить коммерческую недвижимость для инвестиций в аренду и стать полноценным собственником. Это может быть офисное помещение, торговая точка на первом этаже или небольшой склад в индустриальном парке.
Длинный плюс: вы контролируете объект, формат аренды, ремонт, апгрейды, можете доуплотнять пространство, менять назначение, искать другого арендатора. Доходность при удачной локации и адекватной цене входа легко обгоняет депозиты и часть консервативных облигаций.
Короткий минус: вход дорогой, ошибки тоже дорогие. Здесь не получится «случайно» удачно вложиться — нужно считать, проверять и иногда готовиться к простоям.
Краудинвестинг, фонды и ко-инвест: зайти малыми деньгами
Второй путь — не брать объект целиком, а зайти в долю: через краудинвестинговые платформы, закрытые фонды, ко-инвест с девелопером или инвестгруппой.
Плюс: низкий порог входа и диверсификация — вы можете разложиться по разным объектам и сегментам. Для тех, кто не хочет самостоятельно выбирать каждый метр, это рабочий вариант.
Минус: меньше контроля и непрозрачность. Важно понимать, на чем зарабатывает управляющий, как распределяется кэшфлоу, и что произойдёт, если проект «застрянет».
—
Офисы: всё плохо… у тех, кто живёт в прошлом
Как изменился офисный спрос
Фраза «офисы никому не нужны» звучит громко, но неточно. Нужны — просто другие. Компании режут лишние площади, но готовы платить за гибкость, инфраструктуру и удобство для сотрудников.
Растут форматы:
— небольшие офисы «у дома» в спальных районах;
— гибкие пространства, где арендуют не метры, а рабочие места и переговорки;
— офисы с ярко выраженной функцией: шоурумы, клиентские центры, коворкинги.
Классический «коробочный» офис 500–800 м² в старом бизнес-центре без паркинга и сервиса — вот он действительно страдает.
Инвестировать в офисную недвижимость: доходность и риски
Если смотреть на то, как инвестировать в офисную недвижимость доходность и риски, картинка получается неоднородной.
Длинный плюс офисов: стабильный арендатор, часто с долгим договором (3–5 лет и больше), который не переезжает каждый сезон. В премиальных и качественных B+ проектах с хорошей локацией ставки достаточно устойчивы, а улучшения (ремонт, удобные планировки, сервис) позволяют повышать аренду.
Короткий, но важный минус: офисы очень чувствительны к экономическим циклам и формату работы компаний. От одной волны перехода на гибридный формат можно потерять часть спроса в определённом районе. Ваша защита — качество, транспортная доступность, возможность делить и адаптировать площади.
Нестандартное решение:
смотреть не только на классические офисные центры, а на комплексные объекты — когда часть этажей под офис, часть под медицину, образование, сервиса (фитнес, кафе, бытовые услуги). Такой микс часто переживает кризисы лучше, чем «моноофис».
—
Склады: тихие чемпионы рынка
Интернет-торговля, логистика, маркетплейсы — всё это подталкивает инвестиции в складскую недвижимость что выгоднее, чем казалось 5–7 лет назад. Склады перестали быть «дальней землёй» для избранных профи: сейчас это вполне понятный инструмент для частного инвестора.
Длинный плюс:
— устойчивый спрос со стороны логистических и e-com компаний;
— относительно простая модель (коробка, высота, подъезд фур, инженерия);
— долгие договоры аренды, особенно если это «под одного крупного арендатора».
Короткий минус:
склады сильно завязаны на локацию (трассы, развязки, города-миллионники), и вход часто требует участия в проектах на ранней стадии. Плюс, объект менее ликвиден для розничного покупателя: продать склад сложнее, чем удачную точку на первом этаже жилого дома.
Нестандартный ход:
не только большие логистические комплексы, но и last-mile склады малого формата в черте города, на 300–1500 м². Это могут быть бывшие производственные помещения, адаптированные под тёмные магазины, пункты выдачи, локальные хабы маркетплейсов.
—
Стрит-ритейл: витрина для денег и брендов
Стрит-ритейл — это любые форматы на первых линиях улиц: магазины, кафе, услуги, аптеки, салоны и т. д. Это более «эмоциональный» сегмент, потому что вы видите арендный бизнес каждый день, проходя мимо.
Длинный плюс:
уличные помещения в правильных местах показывают впечатляющую доходность, особенно если удаётся поймать точку с устойчивым потоком людей — транспортный хаб, популярный жилой массив, деловой кластер. Арендаторы часто готовы доплачивать за видимость и поток.
Короткий минус:
стрит-ритейл жёстко зависит от потребительского спроса и конкуренции. Если напротив открылся мощный ТРЦ или изменился пешеходный поток, помещение может потерять часть стоимости в глазах арендаторов.
Нестандартное решение:
ориентироваться не на «громкость» улицы, а на функциональные потоки — маршруты к метро, остановкам, школам, поликлиникам, офисным центрам. Микрорайонный стрит-ритейл с «обязательными» сервисами (продукты у дома, аптека, медцентр, детские кружки) часто стабильнее, чем дорогой бутик на пафосной улице.
—
Сравнение сегментов: что подойдёт именно вам
Чтобы не утонуть в деталях, полезно разложить выбор по простым вопросам.
Мини-чек: какой вы инвестор
Ответьте себе честно:
1. Готовы ли вы разбираться в объекте, ездить на показы, общаться с арендаторами?
2. Насколько для вас критична ликвидность — сможете ли вы держать объект 5–7 лет без паники?
3. Важнее стабильный средний доход или вы готовы на чуть больший риск ради повышенной доходности?
4. Хотите ли вы «видеть» свой объект (стрит-ритейл), или вам комфортнее логистика и склады, которые живут за городом?
5. Насколько вы готовы к девелоперскому риску — входить в проект на этапе строительства?
Короткая ориентировка:
— консервативный подход и желание «видеть имущество» — стрит-ритейл в плотной застройке;
— ставка на рост e-com и логистики — склады и last-mile;
— вера в командную работу, сервис и коворкинги — небольшие офисы и гибкие пространства.
Нестандартные связки: не «или-или», а «и-и»
Вместо вопроса «офисы или склады» можно собрать связку:
— основной якорь — склад или логистический объект;
— «витрина» — одно-два небольших помещения стрит-ритейла в разных районах;
— опция роста — участие в маленьком офисном или коворкинг-проекте через ко-инвест.
Такой микс снижает зависимость от одного сегмента и позволяет использовать разные экономические циклы в свою пользу.
—
Технологии и инструменты: плюсы и минусы «цифровой» коммерции
Когда говорят «плюсы/минусы технологий» в недвижимости, речь не только о «умных домах», но и об инвестиционных технологиях.
Длинные плюсы:
— онлайн-анализ: доступ к базам сделок, динамике ставок, вакантности по районам, что раньше было доступно лишь крупным консалтингам;
— цифровые платформы аренды: можно заранее оценить ликвидность объекта, понять запросы арендаторов, проверить, сколько реально стоит метр в локации;
— дистанционный due diligence: проверки застройщика, истории помещения, арендных отношений стали куда проще.
Короткие минусы:
— иллюзия всеведения: красивые дашборды не заменяют живой осмотр, измерение реального трафика и банальное «постоять у двери и посчитать людей»;
— платформы и краудинвестинг часто прячут риски за маркетингом — без понимания структуры сделки можно купить «инвестиционную сказку».
Нестандартное применение технологий:
— использовать аналитику мобильного трафика для оценки стрит-ритейла;
— тестировать концепции через поп-ап аренду (краткосрочные договоры), измерять выручку арендаторов и только потом заключать долгий договор;
— применять датчики заполняемости и IoT в офисах и складах, чтобы перепланировать площади и увеличить фактическую доходность.
—
Тренды к 2026 году: куда всё движется
Нельзя назвать точные цифры наперёд, но уже сейчас видно несколько устойчивых векторов, которые к 2026 году, с высокой вероятностью, лишь усилятся.
1. Гибридные форматы вместо «чистых»
Офис+ритейл+сервис в одном объекте; склады с шоурумами; коворкинги, совмещённые с образовательными и медцентрами. Чем многофункциональнее объект, тем легче ему переживать колебания в одном из рынков.
2. Локальность важнее «престижа»
Люди и бизнесы всё чаще ценят не статус адреса, а удобство логистики: время до метро, парковку, шаговую доступность. Это повышает ценность районных стрит-ритейлов и локальных офисных кластеров.
3. Склады как новая «оборонительная» позиция портфеля
Логистика и e-com, даже в турбулентной экономике, имеют собственную динамику. Для многих инвесторов именно склады становятся «якорем стабильности», а офисы и стрит-ритейл — зоной для прибавки доходности.
4. Профессионализация частных инвесторов
Всё больше людей подходит к вопросу не «на глаз», а с полноценной финансовой моделью. Появляются частные эксперты по конкретным нишам: кто-то специализируется на медицинском стрит-ритейле, кто-то — на last-mile складах или коворкингах.
5. Гибкие договоры аренды вместо «высеченных в камне»
Микс фиксированной ставки и процента с оборота, опции досрочного расторжения по понятной формуле, индексация, привязанная к реальным показателям. Это снижает риск для арендаторов и делает долгие отношения более устойчивыми.
—
Как выбирать: практические рекомендации без розовых очков
Когда в голове мешаются все сегменты сразу, полезно задать себе очень прямой вопрос: во что выгоднее инвестировать офис стрит ритейл или склады — именно с моими деньгами и терпением?
Набросаем простой алгоритм действиями:
1. Определите горизонт и «боль»
Нужен быстрый кэшфлоу или долгосрочная капитализация? Если вы готовы держать объект минимум 5–7 лет и не вытаскивать деньги при первой волатильности, можно смотреть на склады и комплексные объекты. Если важен быстрый доход — маленький, но ликвидный стрит-ритейл с понятным потоком.
2. Соберите «вилку» по доходности и рискам
Не верьте в универсальные цифры. Для вашего города и сегмента посмотрите реальные сделки и арендные ставки, а не рекламные буклеты. Оцените консервативный сценарий: аренда чуть ниже рынка, период простоя, расходы на ремонт и комиссию.
3. Не экономьте на due diligence
Юристы, технический эксперт, независимый оценщик — это не роскошь, а страховка от ошибок, которые стоят миллионов. Особенно если планируете купить объект на стадии редевелопмента или с историей проблемных арендаторов.
4. Начните с малого и понятного
Если это первый проект, проще войти в небольшой стрит-ритейл в живом районе или в долю складского объекта через понятную структурированную сделку, чем сразу брать огромный офисный этаж.
5. Заранее думайте о «выхлопе» при продаже
Кому вы будете продавать объект через 5–10 лет? Частному инвестору, фонду, собственнику бизнеса? Это влияет на выбор площади, формата и даже документации (долгосрочные договоры, белая бухгалтерия арендатора, прозрачная история платежей).
—
Вместо вывода: думайте не метрами, а сценариями
Коммерческая недвижимость — это не «офис» или «склад» как вывеска. Это сценарий использования пространства и поток денег, который через него проходит. Один и тот же объект можно превратить в проблемный актив или в стабильный источник дохода — только за счёт концепции и управления.
Инвестиции в коммерческую недвижимость офисы склады стрит ритейл — это не спор фанатов разных лагерей, а конструктор. Ваша задача — собрать из доступных деталей систему, которая подходит вашему характеру, капиталу и горизонту планирования.
Если свести всё к одной мысли:
не гонитесь за модным сегментом, считайте свою модель. Склады могут стать вашим «якорем», стрит-ритейл — «витриной», а офисы — «премией за риск». И в этом наборе именно вы решаете, какие детали будут главными, а какие — вспомогательными.