Почему в 2026 году все смотрят на апартаменты, коворкинги и коливинги
Рынок жилой недвижимости стал сложнее. Просто «купить однушку и сдавать» уже не воспринимается как безусловный успех. Растут сервисы краткосрочной аренды, меняется формат работы (удалёнка, гибрид), а бизнес давно хочет не просто офис, а гибкое пространство.
Отсюда и интерес: инвестировать в апартаменты 2026 года, заходить в коворкинги или смотреть на новые форматы вроде коливингов. Каждый из трёх вариантов — своя логика дохода, рисков и управления.
Ниже — разбор без «магии пассивного дохода», только практика: где сегодня реальнее заработать и чего ожидать в ближайшие пару лет.
—
Апартаменты: почти квартира, но с нюансами
Кому подходят апартаменты как инвестиция
Апартаменты — классический «входной билет» в инвестиции в недвижимость. Логика проста:
купить апартаменты для сдачи в аренду 2026 года — значит зафиксировать понятный актив, который можно:
— сдавать долгосрочно;
— использовать под посуточную аренду;
— потом продать при росте локации.
Подходят тем, кто:
— не хочет глубоко разбираться в бизнес-процессах коворкингов и коливингов;
— предпочитает физический объект со сравнительно простой моделью дохода;
— готов мириться с юридическими особенностями апартаментов (не всегда жилой фонд).
Плюсы и минусы апартаментов в 2026
Преимущества:
— Низкий порог входа по сравнению с полноценными офисными блоками или целыми коливинг-комплексами.
— Понятный спрос: люди всё равно снимают жильё, особенно в деловых и транспортных узлах.
— Гибкость формата: можно менять модель — с посуточной на долгосрочную и обратно, тестировать разные варианты.
Риски и ограничения:
— Статус апартаментов часто не жилой — выше коммунальные платежи, сложнее регистрация арендаторов.
— Локации с переизбытком апарт-отелей могут просесть по ставкам.
— Посуточная аренда зависит от турпотока и регулирования.
Если смотреть на прогноз, то к 2026–2028 годам апартаменты, привязанные к транспортным узлам и деловым кластерам, по-прежнему выглядят устойчиво. Зато объекты «в чистом поле» без инфраструктуры всё чаще оказываются под давлением конкуренции.
—
Коворкинги: недвижимость, замаскированная под сервисный бизнес
Что такое коворкинг с точки зрения инвестора
Коворкинг — это не просто офис. Это управляющая компания, подписки, мероприятия, коммьюнити, гибкие тарифы.
То есть вы, по сути, заходите не только в квадратные метры, но и в операционный бизнес.
Именно поэтому инвестиции в коворкинги доходность дают выше типичной жилой аренды — но и риск выше. При правильной локации и сильном операторе коворкинг способен приносить заметно большую доходность на вложенный капитал, чем стандартная «долгосрочная квартира».
Преимущества коворкингов в 2026 году
Почему коворкинги продолжат расти:
— Гибридный формат работы закрепился. Компаниям невыгодно держать огромные офисы; проще арендовать гибкие рабочие места.
— Малый бизнес и фрилансеры хотят рабочее пространство без долгосрочных договоров и капитального ремонта.
— Корпорации тестируют «спутниковые офисы» ближе к спальным районам, чтобы разгрузить центральные площадки.
Плюсы для инвестора:
— Потенциально более высокая доходность за счёт сервисной наценки.
— Индексация ставок быстрее реагирует на рыночный спрос, чем классическая офисная аренда.
— Возможность заходить как через долевое участие в проекте, так и через формат «buy-to-lease» (покупка блока с последующей сдачей оператору).
Минусы:
— Операционный риск. Плохо управляемый коворкинг быстро выгорает: падает заполняемость, выручка и вырастает износ.
— Зависимость от экономического цикла. При сокращении бизнеса компании в первую очередь режут гибкие офисы.
— Необходимость анализа оператора. Недостаточно посмотреть только на здание и район.
—
Коливинги: гибрид жилья, сервиса и коммьюнити
Как работает коливинг как инвестиция
Инвестиции в коливинги под сдачу — это ставка на растущий спрос на гибкое и относительно доступное проживание. Формат целится:
— в молодых специалистов и студентов;
— в релокантов, которые не готовы сразу брать долгосрочный найм;
— в тех, кому важна общая инфраструктура (кухни, лаунджи, рабочие зоны) и «готовая социальная жизнь».
С точки зрения инвестора это что-то среднее между апарт-отелем и гостиницей эконом-класса с длинным сроком проживания гостей.
Преимущества и риски коливингов
Плюсы:
— Высокая плотность монетизации площади. Меньшие по размеру юниты, но большее количество платящих резидентов на метраж.
— Дополнительные доходы: платные услуги, мероприятия, парковка, уборка, коворкинг-зоны внутри коливинга.
— Долгий срок проживания по сравнению с отелями, при этом выше ставка, чем у классической долгосрочной аренды.
Риски:
— Управление сложнее, чем у обычных апартаментов — нужен сильный оператор с отлаженными процессами.
— Формат ещё не полностью устоялся юридически и регуляторно, возможны новые требования.
— Высокая конкуренция в центральных районах крупных городов, где коливинги уже «наслоились» друг на друга.
При этом спрос на коливинги, по текущим трендам, в 2026–2029 годах останется устойчивым в городах с притоком молодых специалистов и студентов, а также там, где аренда классического жилья сильно подорожала.
—
Ключевой вопрос: что выгоднее – апартаменты или коворкинг для инвестиций, и где место коливингам
Разложим по логике дохода и риска
Чтобы ответить на вопрос, что выгоднее апартаменты или коворкинг для инвестиций, полезно смотреть не на средние цифры по рынку, а на комбинацию факторов:
— Локация (центральная, деловая, спальная, возле вузов, возле ТПУ).
— Модель управления (самостоятельно, через управляющую компанию, через крупного оператора).
— Горизонт вложений (2–3 года, 5–7 лет, 10+ лет).
— Готовность инвестора вовлекаться в управление.
Условно:
— Апартаменты — ближе к консервативной стратегии, если объект в сильной локации и с нормальной конкуренцией.
— Коворкинги — история для тех, кто готов разделить риск с оператором и понимает бизнес-модель.
— Коливинги — промежуточный вариант: выше доходность, чем у классики, но и много управленческих нюансов.
—
Практический разбор: какой формат под какой тип инвестора
Если вы хотите «минимум участия и понятную схему»
Ближе всего подойдут апартаменты:
— Берите проекты с уже понятной заполняемостью в районе.
— Выбирайте застройщиков и управляющих с прозрачной статистикой по загрузке.
— Смотрите на транспорт и инфраструктуру: офисные кластеры, вузы, ТПУ, парки, торговые центры.
При выборе объекта:
— Уточняйте режим использования (статус, налоговая нагрузка, коммунальные).
— Смотрите, как будут выглядеть конкурирующие проекты через 3–5 лет в радиусе 1–2 км.
— Проверьте, есть ли спрос на краткосрочную аренду — это страховка на случай падения интереса к долгосрочному найму.
Если вы готовы к более активной стратегии и хотите заработать выше среднего
Тогда имеет смысл смотреть на коворкинги и коливинги:
— В коворкингах ключевое — качество оператора и его бренд.
— В коливингах важно, насколько проект «попадает» в аудиторию района: студенты, молодые специалисты, айти-кластеры, творческие индустрии.
Обратите внимание:
— Как распределяются риски и доходы между вами и оператором.
— Есть ли фиксированный платёж или только доля от выручки.
— Какие сценарии прописаны на случай просадки загрузки.
—
Прогноз до конца десятилетия: как могут развиваться апартаменты, коворкинги и коливинги
Апартаменты: умеренный рост и ужесточение требований
На горизонте нескольких лет разумно ожидать:
— Усиление регулирования статуса апартаментов, особенно с точки зрения пожарной безопасности и комфортности проживания.
— Дифференциацию рынка: качественные проекты в сильных локациях будут дорожать, а «массовый» сегмент без инфраструктуры — стагнировать.
— Сдвиг фокуса в сторону проектов, где уже изначально предусмотрен профессиональный операционный сервис под аренду.
Отсюда вывод: апартаменты как инвестиционный актив останутся востребованными, но выбирать их придётся всё более тщательно, с акцентом на управление, а не только на метры.
Коворкинги: укрупнение операторов и стандартизация
Тренды, которые с высокой вероятностью усилятся:
— Консолидация рынка. Мелких коворкингов станет меньше, выживут сети и сильные локальные игроки.
— Рост корпоративного спроса. Коворкинги всё больше интегрируются в стратегии гибких офисов крупных компаний.
— Цифровизация сервисов. Онлайн-бронирование, аналитика загрузки, системы доступа — стандарт, а не бонус.
Следствие — для инвестора это уже не просто «сдать помещение в аренду под коворкинг», а встраивание в экосистему определённого бренда. Успешные проекты будут тянуться к крупным операторам, так как именно они обеспечивают стабильную загрузку и узнаваемость.
Коливинги: формирование устойчивых ниш
Коливинги, с высокой вероятностью, займут несколько чётко очерченных ниш:
— Молодёжные форматы рядом с вузами и кампусами.
— Профессиональные коливинги рядом с IT и бизнес-кластерами.
— Гибридные проекты «коливинг + коворкинг + сервисы» как альтернатива традиционным апарт-отелям.
По мере развития формата:
— Будут ужесточаться требования к безопасности и стандартам проживания.
— Станет больше проектов с институциональными инвесторами, а не только частными.
— На первый план выйдет не просто цена койко-места, а качество коммьюнити и общий уровень сервиса.
—
Как самому выбрать стратегию: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Определитесь с горизонтом и уровнем риска
Спросите себя:
— На сколько лет вы реально готовы заморозить капитал?
— Насколько комфортно чувствовать себя в бизнесе, зависящем от оператора?
— Готовы ли вы периодически углубляться в отчёты и показатели, а не просто получать деньги на счёт?
Упрощённо:
— Короткий горизонт (2–4 года) и низкая толерантность к риску — ближе к апартаментам в сильной локации.
— Средний/долгий горизонт (5–10 лет) и готовность к управленческим рискам — можно смотреть в сторону коворкингов и коливингов через проверенных операторов.
Шаг 2. Выберите формат и разберите экономику
Для любого выбранного варианта обязательно:
— Составьте реалистичный финансовый план, учитывая простои, налоги и расходы на обслуживание.
— Смоделируйте «плохой сценарий»: падение загрузки на 20–30 %, рост расходов.
— Посмотрите, сколько объектов уже есть и ещё будет введено в радиусе, куда вы заходите.
Особенно осторожно стоит подходить к проектам, где обещают «слишком красивые» цифры доходности без прозрачной расшифровки.
Шаг 3. Отбор конкретных проектов
Краткий чек-лист при выборе:
— Кто оператор и что застройщик: репутация, реализованные проекты, истории провалов.
— Понятна ли структура договора и распределение рисков.
— Есть ли реальные кейсы (фактическая заполняемость, выручка по аналогичным объектам).
— Сколько будет стоить выход из инвестиции: легко ли продать объект или долю через 5–7 лет.
—
Итог: как расставить приоритеты в 2026 году
Если максимально упростить:
— Апартаменты — вариант для тех, кто хочет более консервативный вход и физический объект с понятной моделью монетизации.
— Коворкинги — для инвесторов, готовых разделить риск сервиса и управления ради более высокой доходности.
— Коливинги — ставка на трансформацию рынка аренды и изменение образа жизни, но с акцентом на сильном операторе и качественном продукте.
В реальности оптимальная стратегия чаще комбинированная: часть капитала можно направить в апартаменты, часть — в коворкинги или коливинги через доверенных операторов или фонды. Так вы снижаете зависимость от одного формата и одновременно участвуете в росте новых сегментов рынка.