Коммерческая недвижимость после локдаунов: что вообще произошло
Пандемия сильно встряхнула рынок: то, что раньше считалось «вечной классикой» — большие офисы, забитые торговые центры, дорогой стрит-ритейл — вдруг стало не таким уж обязательным. Компании поняли, что сотрудники способны работать из дома, а покупатели привыкли заказывать онлайн. Но это не убило рынок, а скорее заставило его мутировать. Теперь коммерческая недвижимость — это не просто стены и метры, а гибкий инструмент под конкретную бизнес-модель: где-то важен шоурум, а не склад, где-то — небольшое, но престижное пространство, а не гигантский опен-спейс. И все это особенно заметно в крупных городах вроде Москвы, где конкуренция за клиента уже идет не на уровне цен, а на уровне удобства и формата.
Историческая справка: от «квадратных метров» к «опыту»
До эпохи локдаунов логика была предельно простой: рост компании — больше людей — нужен большой офис, желательно поближе к метро и с красивой рецепцией. Торговые центры развивались по принципу «чем больше арендаторов и развлечений, тем лучше», а аренда стрит ритейла в центре города воспринималась как гарантированный поток клиентов. Когда всех разом закрыли по домам, оказалось, что для многих бизнесов огромные площади — это лишь лишние расходы. Часть арендаторов съехала, часть переформатировала свои помещения, а собственники были вынуждены впервые всерьез задуматься не о «заполненности», а о том, какой реальный функционал дает их объект, и насколько он помогает зарабатывать арендаторам в новых условиях.
Базовые принципы новой реальности
Сегодня в коммерческой недвижимости ключевой вопрос звучит не «сколько метров?», а «зачем эти метры?». Арендаторы смотрят на гибкость: можно ли уменьшить или увеличить площадь, быстро поменять планировку, организовать смешанный формат — часть под офис, часть под шоурум или склад. Для собственников важнее стал не номинальный класс здания, а удобство: транспорт, парковка, инженерия, цифровая инфраструктура. Появился запрос на сервис: управление объектом, клининг, безопасность, автоматизация доступа. Коммерческая недвижимость купить Москва теперь рассматривают не просто как статусную покупку, а как актив, который должен выдерживать смену форматов — от классического офиса до коворкинга или хаба последней мили, если рынок снова резко изменится.
Офисы: что стало с классом А и привычным форматом
Офисный сегмент пережил, пожалуй, самые громкие разговоры о «смерти», но по факту он не исчез, а переформатировался. Компании поняли, что держать всех пятидневку в офисе не обязательно, но полностью отказываться от него тоже невыгодно — страдает командная работа и корпоративная культура. Поэтому аренда офисов класс а в бизнес-центре все еще актуальна, но метры используются иначе: меньше рядов столов, больше переговорок, креативных зон, локаций для командных встреч. Часто офис становится «клубом» компании — местом, куда приезжают по делу и для общения, а не просто «отсидеть часы». Отсюда и спрос на здания с продуманными общественными зонами и хорошей инфраструктурой вокруг.
Торговые центры: от шопинга к развлечению и сервису
ТЦ сильнее всех почувствовали отток трафика в онлайн, но выжившие объекты начали развиваться как мультиформатные площадки: развлечения, услуги, еда, шоурумы, пункты самовывоза. Классическая модель «пришел за покупками и ушел» уже не тянет, людям нужен повод провести там время. Именно поэтому аренда торговых помещений в тц Москва теперь часто ориентирована на арендаторов, которые тянут трафик: кафе, фудхолы, медицинские центры, детские студии, спортивные клубы. Многим ритейлерам физическая точка нужна как витрина бренда и место взаимодействия с клиентом, а не только как канал продаж, ведь сам заказ можно сделать через приложение, стоя в этом же торговом центре.
Стрит-ритейл: витрина города и маркер трафика
Уличный ритейл после локдаунов разделился на два мира: центральные локации с устойчивым пешеходным потоком и «спальные» улицы, где часть помещений простаивает. Там, где люди действительно ходят пешком и проводят время, аренда стрит ритейла в центре города по-прежнему востребована, но к арендаторам стали строже: важна концепция, визуальное качество, умение работать с местной аудиторией. Вместо безликого «магазина у дома» заходят кафе с авторской кухней, кофейни, нишевые сервисы, локальные бренды одежды и декора. Успех стрит-ритейла сегодня чаще связан с сообществом вокруг точки, чем с размером вывески, а собственникам приходится думать не только о ставке, но и о том, кто именно займет их витрину.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: тренды к 2025 году
Инвестиции в коммерческую недвижимость 2025 года — это уже не игра в «куплю что-нибудь и посдаю кому-нибудь». Инвесторы смотрят на устойчивость к шокам: насколько объект универсален, можно ли перевести офис в апартаменты или коворкинг, а магазин — в пункт выдачи или пространство услуг. Рентабельность все чаще считается с учетом возможных простоев и затрат на переформатирование. Важным фактором становится управляемость: есть ли профессиональная управляющая компания, как быстро принимаются решения по маркетингу и работе с арендаторами. Многие частные инвесторы, особенно новички, стали обращать внимание на небольшие лоты в стрит-ритейле или маленькие офисные блоки, которые проще заполнять и адаптировать.
Примеры реализации новых форматов
Во многих бизнес-центрах классические коридорные планировки уступают место коворкингам и «офисам по подписке»: компания арендует не фиксированное помещение, а набор рабочих мест и сервисов. В торговых центрах бывшие большие магазины делят на несколько малых форматов: шоурум бренда, пункт самовывоза, зону мероприятий. В стрит-ритейле нередкая схема — днем кафе, вечером площадка для камерных мероприятий, мастер-классов или лекций. В Москве можно увидеть, как бывшее отделение банка превращается в стильную кофейню с рабочими столами и розетками, а старый офис — в гибридный креативный хаб. Такие примеры показывают, что самый ценный ресурс — не площадь сама по себе, а умение придать ей правильную функцию под текущий спрос.
Частые заблуждения и ошибки новичков
Новички на рынке часто мыслят категориями прошлого: «центр — значит всегда выгодно», «офисы класс А не простаивают», «любой ТЦ — это гарантированный трафик». Отсюда типичная ошибка: человек решает зайти в коммерческую недвижимость купить Москва помещение «на ощущения», без анализа пешеходных потоков, конкурентов и сценариев использования. Другой промах — игнорирование расходов на ремонт и адаптацию помещения под современные форматы: вентиляция, электричество, звукоизоляция, отделка под бренд. Многие недооценивают, как долго может простоивать объект без правильного позиционирования, и переоценивают свои силы в самостоятельном управлении. В итоге ставка вроде высокая, а реальная доходность падает из-за простоев и постоянной смены арендаторов.
Как не наступить на те же грабли
Чтобы не повторять чужие ошибки, стоит начать не с поиска «выгодного» объявления, а с понимания, кто ваш будущий арендатор и чем он живет после эпохи локдаунов. Офисному арендатору нужна гибкость и сервис, ритейлу — трафик и понятный профиль аудитории, сервисному бизнесу — удобство и видимость. Важно трезво оценивать, выдержит ли объект смену форматов, если рынок снова качнет: можно ли будет разделить помещение, объединить, изменить назначение. Не полагайтесь только на «престижный адрес» или советы знакомых; анализируйте цифры, реальные кейсы по соседним объектам, общайтесь с управляющими и нынешними арендаторами. Сейчас выигрывают не те, у кого больше метров, а те, кто лучше понимает, как эти метры работают на деньги.