Инвестиции в апартаменты против классических квартир: о чём вообще спор?
Многие сейчас ломают голову: инвестиции в апартаменты и квартиры что выгоднее, где доход выше и рисков меньше. Одни друзья хвастаются доходом с посуточной аренды апартов, другие спокойно сдают «обычную» двушку долгосрочникам и не знают забот. Разобраться несложно, если разложить всё по полочкам и взглянуть на вопрос как инвестор, а не как просто покупатель жилья.
По сути, и апартаменты, и квартиры — это инструменты для заработка, а не только «четыре стены и крыша». Отличается юридическая обёртка, налоги, правила пользования и сценарии дохода. А вот цифры уже зависят от конкретной стратегии.
Главные отличия: не только «жильё» против «не-жилья»
Юридический статус и правила игры
Апартаменты в России почти всегда относятся к нежилому фонду. Это значит:
— нельзя прописаться;
— выше налог на имущество и иногда — тарифы на коммуналку;
— инфраструктура в комплексе часто более «отельная», чем «семейная».
Квартира — жильё. Прописка, школьная поликлиника рядом, требования по инсоляции и шуму строже. Для арендатора это привычнее, а для чиновников — понятнее, поэтому регуляторные риски у классических квартир обычно ниже.
В итоге: апартаменты чаще покупают как бизнес-историю, а квартира — это и инвестиция, и «запасной аэродром» для проживания.
Доходность против стабильности
Если сильно упростить:
— апарты — потенциально выше доход, но больше мороки и рисков;
— квартира — стабильнее, спокойнее, но «космических» процентов ждать не стоит.
Когда люди пишут в интернете «инвестиции в недвижимость апартаменты или квартиры отзывы», в положительных отзывах по апартаментам чаще звучат слова «доход», «посуточно», «окупаемость». А в отзывах по квартирам — «надёжно», «сдаётся годами», «арендаторы живут по несколько лет».
Разные подходы инвесторов: кого «тянут» апарты, а кого — квартиры
Подход 1. Максимизировать доход любой ценой
Это те, кто готов управлять арендой как мини-бизнесом. Им важны:
— высокий поток гостей;
— динамическое ценообразование (как в отелях);
— крутой ремонт, чтобы выделяться среди конкурентов.
Таким инвесторам логично смотреть на апарты:
1. Ближе к центру или деловым районам.
2. В комплексах, где уже есть управляющая компания с опытом.
3. В форматах, которые легко сдавать посуточно или помесячно командировочным и туристам.
Фраза «доходные апартаменты под аренду купить» для них — не рекламный слоган, а рабочая задача на ближайший квартал. Они сознательно берут на себя переменную загрузку, отзывы гостей, конкуренцию с отелями и сервисом аренды.
Подход 2. Спокойная «пенсия» от аренды
Здесь инвестор часто выбирает: пусть доход ниже, зато нервы целее. Ставка — на долгосрочную аренду: семья с ребёнком, пара, айтишник, который работает из дома.
Квартира в спальном районе рядом с метро, школой и парком — типичный выбор для такого сценария. Работа простая: нашёл адекватных арендаторов, заключил договор, периодически проверяешь состояние жилья. Меньше «движухи», но и меньше риска остаться без арендаторов в «низкий сезон».
Подход 3. Игра на росте стоимости
Третий лагерь смотрит не на аренду, а на удорожание объекта. Логика такая: купить на котловане, дождаться роста цены к моменту сдачи дома, продать. Здесь уже не так важно, апарт это или квартира, важнее:
1. Репутация застройщика.
2. Локация (транспорт, окружение, планы по району).
3. Класс объекта (комфорт, бизнес, премиум).
Но нюанс: банки оценивают апартаменты консервативнее, а покупателям чаще психологически проще брать «квартиру». Поэтому ликвидность у квартир, особенно в массовом сегменте, обычно предсказуемее.
Необходимые инструменты: чем вооружиться инвестору
Финансовые и юридические инструменты
Для старта вам не нужен диплом финансиста, но без базового «набора» будет тяжело:
1. Калькулятор доходности. Можно в Excel, Google Sheets или в приложении банка: считаете доход, расходы, налог, ипотеку.
2. Доступ к реальной статистике цен и аренды: агрегаторы объявлений, аналитика крупных брокеров.
3. Юрист или хотя бы знакомый риелтор, который объяснит: чем договор долевого участия отличается от купли-продажи, какие подводные камни в договоре с управляющей компанией.
4. Онлайн-сервисы проверки застройщика и объекта: данные ЕГРН, история судов, наличие обременений.
Кроме того, если вы планируете купить апартаменты для инвестиций в Москве, обязательно нужен «доступ к местности»: хотя бы пару раз проехать в район, оценить пробки, шум, реальное окружение, а не красивый рендер.
Информационные ресурсы и «человеческие» инструменты
Полезно иметь:
— пару знакомых собственников апартов и квартир, готовых честно рассказать, как всё устроено, а не только хвалить свою покупку;
— подписку на профильные телеграм-каналы или блоги, где авторы разбирают кейсы, а не пересказывают рекламные буклеты.
Иногда один откровенный разговор даёт больше, чем десяток «аналитических отчётов».
Поэтапный процесс: как выбирать между апартаментами и квартирой
Шаг 1. Определяемся с целью, а не с форматом
Сначала честный вопрос себе: вы хотите:
1. Максимальный ежемесячный доход?
2. Минимум головной боли?
3. Быстро «перевернуть» объект и выйти в кэш?
Ответ на вопрос «что лучше для инвестиций апартаменты или квартира» сильно зависит именно от этого. Под каждую цель оптимальный инструмент может быть разный.
Шаг 2. Считаем руками, а не эмоциями
Берём конкретные объекты — один апарт, одну квартиру примерно в сопоставимых локациях и:
1. Считаем: цена покупки, ремонт, мебель, техника.
2. Узнаём реальную ставку аренды по объявлениям и свежим сделкам.
3. Вычитаем коммуналку, налог, комиссию управляющей компании (если есть).
4. Закладываем резерв на простои (у апартов чаще и выше).
Результат — «чистая» годовая доходность в процентах. Иногда апарты, которые на бумаге выглядят «золотой жилой», в реальных расчётах уступают простой «однушке» у метро.
Шаг 3. Изучаем юридическую сторону
1. Проверяем статус земли и здания (жилое/нежилое).
2. Читаем договор с управляющей компанией для апартов: штрафы, раздел дохода, обязанности сторон.
3. Сравниваем налоговую нагрузку и тарифы ЖКХ.
Юридическая часть — то место, где часто «прячется» ответ на скрытый вопрос: инвестиции в апартаменты и квартиры что выгоднее именно в вашем случае, а не в чьём-то рекламном буклете.
Шаг 4. Смотрим на ликвидность
Задача: понять, насколько легко будет выйти из объекта через 3–5 лет.
1. Насколько активно продаются подобные апарты/квартиры сейчас?
2. Есть ли на горизонте риск перемены законодательства, который «подвесит» ваш формат?
3. Насколько массовый спрос: готовы ли обычные семьи покупать такие апарты либо это продукт для узкой аудитории инвесторов?
Квартира чаще выигрывает как универсальный актив. Апарты — как нишевый инструмент с потенциально более высокой доходностью.
Устранение неполадок: типичные проблемы и как их решают
Проблема 1. Доход не совпал с обещаниями застройщика
Очень частая история: на презентации показывали 10–12% годовых, по факту выходит 5–6%. Что делать:
1. Пересмотреть стратегию: с посуточной аренды перейти на помесячную или наоборот.
2. Улучшить продукт: ремонт, фото, описание, сервис. Иногда лишние 50 тысяч на декор поднимают цену на 10–15% и сокращают простои.
3. Поторговаться с управляющей компанией: у крупных сетей есть пространство для манёвра, особенно если вы не один собственник, а, скажем, владеете несколькими лотами.
Проблема 2. Высокие простои, апарты пустуют
С апартаментами так бывает чаще: рынок перегрет, конкурентов много, гостей не хватает. Подходы:
1. Уточнить целевую аудиторию: туристы, бизнес, релокация, студенты. Под них уже адаптировать цену и формат.
2. Использовать несколько каналов бронирования: не только одну платформу, а 3–4 разных.
3. Подумать о долгосрочной аренде с небольшой перепланировкой, если это возможно без нарушения закона.
Квартира в этом плане проще: спрос на длительную аренду обычно устойчивее, особенно возле транспорта и работы.
Проблема 3. Не устраивает качество управления
Иногда управляющая компания в апартаментах работает так себе: гости жалуются, выручка падает, а платить комиссии всё равно нужно.
Варианты решения:
— сменить УК, если это технически возможно и предусмотрено договором;
— взять управление частично на себя (например, маркетинг и заселения), оставив УК только клининг и техподдержку;
— если сценарий не складывается, продать объект и переложиться в более понятный формат — ту же простую квартиру.
Как современные инвесторы всё-таки выбирают между апартаментами и квартирами
Смешанные портфели вместо «игры в одну ставку»
Тренд последних лет — не ставить всё на один формат. Один объект — апарт с высоким потенциалом дохода, второй — надёжная квартира, которая даёт стабильный кэшфлоу и служит «подушкой» на случай неудачи с первыми.
Такой подход снимает часть споров вокруг вопроса «инвестиции в недвижимость апартаменты или квартиры отзывы» — инвестор оценивает не отдельный объект, а совокупный результат портфеля.
Региональные различия и пример Москвы
В Москве и крупных городах картинка своя: деловая активность, туризм, постоянный приток людей. Здесь логично рассматривать и формат, при котором вы решили доходные апартаменты под аренду купить, и классическую квартиру в массовом сегменте.
Если вы собираетесь купить апартаменты для инвестиций в Москве, в центре и деловых кластерах спрос на краткосрочное размещение может обеспечить интересную доходность. Но параллельно многие инвесторы берут обычные квартиры у метро, чтобы сгладить риск сезонности и изменений спроса в туристическом сегменте.
Итоговый ориентир: цифры, комфорт и риск-профиль
Ответ на вопрос «что лучше для инвестиций апартаменты или квартира» всегда персональный. Но общие ориентиры такие:
1. Нужна максимальная доходность и вы готовы управлять арендой как бизнесом — смело рассматривайте апарты, но тщательно читайте договоры и считайте цифры.
2. Важнее надёжность, простота, понятность и ликвидность — классическая квартира будет ближе и спокойнее.
3. Есть капитал и желание диверсифицироваться — комбинируйте оба инструмента, распределяя риски.
Когда выбор делается не по рекламе, а через расчёт и сопоставление сценариев, спор «апартаменты против квартир» перестаёт быть вопросом веры и превращается в рабочую задачу с понятным решением именно под ваши цели.