Почему тема зарубежной недвижимости снова на пике в 2025 году
Инвестиции в зарубежную недвижимость для россиян в 2025 году — уже не «мечта у моря», а способ защитить капитал, диверсифицировать риски и частично решать миграционные вопросы. На фоне валютных качелей, санкций и нестабильных правил игры интерес к зарубежу не падает, а просто меняет географию и форматы.
Если раньше все смотрели на Европу и гражданство «за ключи от квартиры», то сейчас фокус сместился: Ближний Восток, Азия, частично Балканы и дружественные юрисдикции. И да, купить недвижимость за границей для инвестиций по-прежнему реально, просто нужно трезво смотреть на ограничения, банковские риски и налоги.
—
Небольшая историческая справка: как мы пришли к текущей карте возможностей
2000‑е: Европа, квартиры «для души»
В начале 2000‑х основной запрос — «дача у моря»:
— Болгария, Черногория, Испания, позже Турция
— бюджеты небольшие, доходность вторична
— многие покупали через друзей и знакомых, почти без анализа
Это были скорее эмоциональные покупки, чем осознанные инвестиции.
2010‑е: мода на «паспорт за инвестиции»
Появляется тренд на программы:
— Кипр, Мальта, Карибы
— вход от 250–500 тыс. евро
— мотивация — резервный паспорт, безвиз, безопасность
Доходная часть недвижимости часто была вторична, главное — «золотая виза».
2022–2024: санкции, запреты и разворот географии
После 2022 года всё резко поменялось:
— многие страны ЕС фактически закрыли сделки с гражданами РФ или сильно их усложнили
— банки начали массово отказывать в обслуживании
— виза и ВНЖ стали получать сложнее
На этом фоне стали активно смотреть:
— ОАЭ (Дубай, Абу-Даби, Шарджа)
— Турцию (но с ужесточением правил по гражданству и ВНЖ)
— Сербию, Грузию, Казахстан
— Таиланд, Индонезию (Бали), Северный Кипр
К 2025 году лучшие страны для покупки зарубежной недвижимости россиянам — это уже не классическая Европа, а более гибкие, растущие рынки, где спокойнее относятся к инвесторам из РФ.
—
Базовые принципы: как сейчас вообще подходить к зарубежной недвижимости
Принцип 1. Не «где модно», а «где вы реально сможете владеть и получать деньги»
Первый фильтр в 2025 году:
— можно ли россиянину юридически покупать там недвижимость
— открывают ли банки счёт нерезиденту из РФ
— есть ли реальные способы выводить и получать аренду
Только потом уже:
— ликвидность рынка
— рост цен
— туристический или деловой поток
Принцип 2. Думать в валюте и сценариях
Сейчас почти любой объект за рубежом — это:
— валютный актив
— привязка к иностранной юрисдикции и её законам
— зависимость от правил по иностранцам в этой стране
Нужно просчитывать не один сценарий «будет расти», а сразу несколько:
— базовый: стабильная аренда, небольшой рост цены
— стрессовый: падение турпотока, ужесточение виз, новые ограничения для россиян
— позитивный: район «выстреливает», инфраструктура подтягивается, застройщик раскручивает проект
Принцип 3. Считать цифры, а не красивые презентации
Доходная зарубежная недвижимость под инвестиции для граждан РФ — это, по сути, мини-бизнес. Минимальный чек‑лист:
— реальная заполняемость по аналогам (а не «до 90 % в сезон»)
— чистая доходность после:
— налогов
— обслуживания
— управляющей компании
— ремонтов и простоев
— понятный выход — сможете ли вы продать объект через 5–7 лет и кому
—
В какую страну выгодно инвестировать в недвижимость россиянину в 2025 году
ОАЭ (Дубай и окрестности): флагман 2020‑х
Сейчас это один из главных ответов на вопрос «в какую страну выгодно инвестировать в недвижимость россиянину». Почему:
— нет налога на доход физлиц (но могут быть нюансы по странам налогового резидентства)
— понятная защита прав собственности
— активный спрос арендаторов (экспаты, туризм, релокация бизнеса)
— прозрачный рынок, много аналитики и статистики
Но важно понимать:
— рынок перегрет в отдельных локациях — есть риск купить «на пике»
— разница в доходности между „раскрученными“ и „разумными“ проектами колоссальная
— все гарантированные 10–12 % годовых — почти всегда маркетинг, не математика
Обычно по «нормальной» квартире в Дубае при грамотном подборе можно рассчитывать в среднем на 5–7 % годовых в валюте после расходов.
—
Турция: не только море, но и новый регуляторный ландшафт
У Турции сложная репутация, но она всё ещё остаётся в поле зрения:
Плюсы:
— понятные ценники по сравнению с ОАЭ
— развитый рынок аренды в Стамбуле и курортных городах
— знакомый для россиян менталитет и логистика
Минусы 2025 года:
— ужесточены правила получения ВНЖ через покупку недвижимости
— порог для гражданства через инвестиции поднимали, условия меняются
— локальные риски: сейсмика, качество застройки, инфляция в лирах
Это уже не «простая страна для паспорта», а более тонкий и рискованный инструмент, особенно для тех, кто не готов глубоко вникать в нюансы.
—
Сербия и Балканы: ставка на локацию и перспективу ЕС
Сербия стала одним из тихих фаворитов после 2022 года:
— относительная лояльность к россиянам
— Белград растёт как айти‑ и сервисный хаб
— цены пока ниже европейских, но тренд на рост понятен
Но это больше история про:
— долгосрочный капитал (рост стоимости капитала)
— среднесрочную сдачу, а не классический «апарт-отель у моря»
Балканы в целом (Черногория, частично Босния и Герцеговина) — интересны тем, кто мыслит горизонтом 7–10 лет и готов мириться с бюрократией.
—
Азия: Таиланд, Бали и другие «зимовочные» направления
Таиланд и Индонезия (Бали) в 2025 году — горячий сегмент:
Плюсы:
— стабильно высокий турпоток
— растущий спрос на долгосрочную аренду от цифровых кочевников
— относительно невысокий входной порог по сравнению с ОАЭ
Особенности:
— в Таиланде и Индонезии иностранцам часто доступно не полное владение землёй:
— кондо — ОК
— дома и виллы — сложнее, нужны схемы с долгосрочной арендой или юрлицами
— законодательство может меняться, и его нужно мониторить
Здесь важнее связка «управляющая компания + юрист», чем в привычных для нас юрисдикциях.
—
Бывшее постсоветское пространство: Казахстан, Грузия, «план Б»
Эти страны многие рассматривают как запасной аэродром, а не только как инвестицию.
— Казахстан — рост крупных городов (Алматы, Астана), приток бизнеса, но локальные особенности рынка и регулирования
— Грузия — популярна у айти‑специалистов и фрилансеров, спрос на аренду высок, но рынок маленький и волатильный
— У каждой страны свои нюансы с налогами и статусом налогового резидента, это нужно учитывать заранее
Для части инвесторов это не про максимальную доходность, а про комфортную жизнь и частичное «перенесение» семьи.
—
Как выбирать страну и объект: практичные шаги
Шаг 1. Определиться, что главное: доход, «запасной аэродром» или диверсификация
Честно ответьте себе, зачем вы вообще лезете в этот пазл:
— хотим пассивный доход в валюте
— ищем запасной вариант для жизни/образования детей
— просто хотим часть капитала держать не в РФ и не в рубле
От ответа сильно зависит:
— страна
— тип объекта
— стратегия владения и выхода
Шаг 2. Скринить страны по «фильтру реальности для граждан РФ»
Минимальные вопросы:
— могут ли россияне покупать там объекты как физлица
— как сейчас открывают счета (и открывают ли вообще)
— как платится налог на аренду: на месте или в стране вашей налоговой резидентности
—
Примеры реализации: три условных сценария в 2025 году
Пример 1. Дубай: ставка на аренду и рост капитала
Инвестор: IT‑специалист, доход в валюте, бюджет 350–400 тыс. долларов.
Стратегия: студия или 1‑bed в локации с сильным спросом на аренду (не «картинка ради вида», а рядом с метро/деловыми районами).
Что в итоге (типовая картина):
— аренда даёт 5–7 % годовых в валюте при нормальной заполняемости
— есть потенциал роста цены за счёт развития района
— при этом инвестор понимает риск: если рынок перегреется, доходность может упасть до 3–4 %
Пример 2. Таиланд: туристический поток + зимовка для себя
Инвестор: семья, часть времени живёт в РФ, часть — в Азии, бюджет 150–200 тыс. долларов.
Стратегия: покупать апартаменты в туристическом районе, сдавать посуточно через управляющую компанию, приезжать самому 1–2 месяца в год.
Реальность:
— доходность сильно зависит от сезона и сервиса управляющей компании
— чистые 4–6 % годовых реальнее, чем любые обещанные 10 %
— юрист нужен с первого дня — чтобы не оказаться владельцем «как бы собственности», которая юридически оформлена криво
Пример 3. Сербия: ставка на будущий рост
Инвестор: предприниматель, планирует часть бизнеса переносить в Европу, бюджет 250 тыс. евро.
Стратегия: квартира в новостройке в Белграде, районирование под долгосрочную аренду.
Получается:
— не космическая доходность (3–4 % годовых), но стабильный спрос на аренду
— игра, скорее, на рост стоимости через 5–7 лет
— плюс — упрощение личной и бизнес‑логистики
—
Частые заблуждения, которые в 2025 году особенно опасны
Заблуждение 1. «Главное — страна, остальное приложится»
Многие смотрят только на флаг: «ОАЭ модно — беру». На практике важно:
— конкретный город и район
— тип объекта (апарт‑отель, обычные апартаменты, вилла и т.д.)
— застройщик и его история
— модель аренды: посуточная, долгосрочная, гибрид
В одном и том же городе можно получить и адекватные 6 % годовых, и «минус нервы и убыток» — просто из‑за разного подхода к выбору.
—
Заблуждение 2. «Покупаю — значит автоматически получу ВНЖ/паспорт»
Сейчас это чаще не так, чем так. Во многих странах:
— покупка недвижимости вообще не даёт ВНЖ
— ВНЖ даётся, но при суммах, далёких от реальных бюджетов (например, от 500 тыс. евро и выше)
— программы меняются «на лету», иногда задним числом ужесточаются условия
Если нужен именно ВНЖ или паспорт, сначала изучайте миграционную программу, а уже потом объект. Не наоборот.
—
Заблуждение 3. «Можно обойтись без юриста и налогового консультанта»
В 2025 году без следующих специалистов вы рискуете потерять куда больше, чем сэкономите:
— локальный юрист по недвижимости
— налоговый консультант, который понимает:
— правила страны, где вы покупаете объект
— и особенности налогообложения резидента РФ (если им остаетесь)
Особенно это критично, если вы собираетесь:
— оформлять объект на компанию
— планируете дальше покупать ещё активы за рубежом
— рассчитываете на минимизацию двойного налогообложения
—
Заблуждение 4. «Сейчас куплю, потом разберусь, как получать деньги»
Иногда люди сначала покупают, а потом выясняют:
— местный банк счёт россиянину не откроет
— переводы из РФ в эту страну нестабильны
— получать наличные на месте сложно или рискованно
В результате аренда идёт, а пользоваться доходом неудобно.
Лайфхак: ещё до сделки:
— выясните, как аренда будет приходить (на счёт/на компанию/через управляющую)
— какие комиссии и конвертации при выводе
— как вы будете декларировать этот доход в РФ или стране своего налогового резидентства
—
Современные тенденции 2025 года: что меняется прямо сейчас
Тенденция 1. Меньше Европы, больше дружественных юрисдикций
Классическая Европа для российских инвесторов сильно сузилась:
юридически и банковски стало дороже и сложнее. На передний план выходят:
— ОАЭ
— Турция (с поправкой на новые правила)
— Сербия, Балканы
— Таиланд, Индонезия
— отдельные страны Ближнего Востока и Азии
Тенденция 2. Переход от «купи и забудь» к управляемым стратегиям
Растёт интерес к:
— профессиональному управлению объектом
— пуловым инвестициям (доли в проектах, девелоперские истории)
— гибким моделям аренды (сезон/долгосрок/смешанные форматы)
Хорошие объекты всё чаще воспринимают как часть инвестиционного портфеля, а не просто как дорогую игрушку «на всякий случай».
—
Тенденция 3. Больше внимания к рискам резидентства и налогов
Многие уже обожглись на:
— неожиданном признании себя налоговым резидентом другой страны
— двойном налогообложении
— блокировках счетов из‑за «сомнительных» переводов
Поэтому при выборе, где именно купить недвижимость за границей для инвестиций, в 2025 году люди всё чаще смотрят не только на доходность, но и на:
— прозрачность банковской системы для граждан РФ
— наличие соглашений об избежании двойного налогообложения
— репутацию страны в международной финансовой системе
—
Итог: как подойти к вопросу без иллюзий и истерики
Если упростить до трёх тезисов:
— Не существует «идеальной» страны, которая одновременно даст высокий доход, лёгкий ВНЖ, железную защиту прав и нулевые налоги. Каждый вариант — компромисс.
— В 2025 году инвестиции в зарубежную недвижимость для россиян — это не про эмоции и красивые буклеты, а про холодный расчёт, юридическую чистоту и понятные сценарии выхода.
— Лучший вопрос, который стоит себе задать: «Если всё пойдёт хуже, чем я планирую, я всё равно буду считать это приемлемым вариантом или нет?»
Если это так — вы на правильном пути. Если нет — возможно, лучше временно остановиться, чем купить первый попавшийся объект только потому, что «так делают все».