Почему ранняя стадия строительства — не только риск, но и возможность
Инвестиции в новостройки на ранней стадии — это игра с повышенными ставками. С одной стороны, самый низкий входной порог, максимальный потенциал роста цены, широкий выбор планировок. С другой — недострои, заморозки, переносы сроков, разочарование вместо прибыли.
Эксперты по недвижимости обычно сходятся в одном: зарабатывать на новостройках можно, но подход «понравилась картинка — беру» здесь не работает. На этапе котлована вы покупаете не бетон, а совокупность факторов — девелопера, локацию, экономику проекта, юридическую чистоту и спрос на выходе.
Ниже — практический разбор, как выбрать новостройку для инвестиций так, чтобы шанс заработать был выше, чем шанс попасть в долгострой.
—
Какая цель инвестиций: перепродать или сдавать?
Перед тем как нырять в планировки и застройщиков, нужно честно ответить себе на главный вопрос: зачем вы вообще заходите в проект.
Условно есть два базовых сценария:
— Перепродажа после ввода дома в эксплуатацию (или ещё на этапе строительства).
— Долгосрочная аренда с пассивным доходом.
Это важно, потому что критерии оценки будут немного различаться.
Для перепродажи ключевые факторы:
— динамика цен в локации;
— дефицит предложений аналогичного класса;
— «маркетинговость» дома — архитектура, концепция, бренд застройщика;
— насколько объект будет «ликвидным» для дальнейшей перепродажи.
Для аренды — другие акценты:
— транспортная доступность, реальные, а не обещанные;
— наличие рабочих мест поблизости (бизнес-центры, промзоны, технопарки);
— инфраструктура для жизни: школы, сады, торговля, медицина;
— планировки, удобные для арендаторов (без «мертвых зон» и лишних коридоров).
Эксперты советуют: сформулируйте цель на бумаге и кратко опишите «портрет» вашей будущей квартиры. Это дисциплинирует и сразу отсеивает 50% заманчивых, но вам не подходящих вариантов.
—
Застройщик: главный фактор риска
На этапе котлована вы фактически кредитуете девелопера. Поэтому первый фильтр — не «красота рендера», а надежность компании.
Что проверить:
— История компании
— сколько лет на рынке;
— сколько объектов сдано;
— были ли долгострои и переносы сроков;
— как компания переживала кризисы (2014, 2020, 2022 гг.).
— Репутация
— отзывы дольщиков по уже сданным объектам;
— наличие судебных дел (легко проверяется по базе судов);
— жалобы в Росреестр, прокуратуру, жилищную инспекцию.
— Финансовая устойчивость
— работает ли застройщик с эскроу-счетами (сейчас это в большинстве случаев обязательно, но детали схемы всё равно важны);
— есть ли крупный банк-партнёр проекта;
— входит ли девелопер в крупный холдинг.
Маленький, но честный региональный застройщик может быть не хуже федерального гиганта, но проверить его нужно особенно пристально.
Красные флажки:
— застройщик с одним-двумя объектами в портфеле и без понятной истории;
— агрессивная реклама «успеете до подорожания в 30% за год» без внятных обоснований;
— туманная структура собственников, офшоры, частая смена юрлиц.
—
Правовая чистота: документы важнее рендера
Юристы по недвижимости в один голос говорят: 80% проблем инвесторов в новостройки — из-за невнимания к документам на старте.
Минимальный чек-лист:
— Разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка.
— Право собственности или аренды земельного участка у застройщика.
— Проектная декларация, опубликованная в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
— Участие в проекте банка-эскроу (проверьте, какой именно банк и на каких условиях).
— Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ, без «альтернативных схем».
Обратите внимание:
— точное наименование объекта;
— сроки сдачи и передачи ключей;
— площадь и характеристики квартиры;
— порядок изменения стоимости и неустоек.
Красные флажки:
— предлагают инвестировать в строительство на этапе котлована через предварительные договоры, ЖСК, векселя, уступки по серым схемам;
— нет ДДУ, только «внутренние договоры» с застройщиком;
— навязанные платные допсоглашения, без которых «нельзя купить».
Юристы советуют: хотя бы первый объект перед подписанием договора показывайте специалисту по недвижимости или профильному юристу. Это окупается за счёт сниженного риска.
—
Локация: не «где дешевле», а «где вырастет спрос»
Локация — главный фактор, который делает квартиру либо активом, либо головной болью.
Смотрите не только на карту, но и на развитие района в перспективе 5–10 лет.
Обратите внимание:
— Транспорт
— действующие линии метро, МЦД, ж/д станции, выезды на магистрали;
— утвержденные проекты новых станций, развязок (а не просто обещания на лендинге девелопера);
— реальная загруженность дорог в часы пик.
— Рабочие места
— бизнес-парки, офисные центры, промышленные площадки;
— университеты, технопарки — туда потянутся арендаторы-студенты и молодые специалисты.
— Инфраструктура
— школы и садики не «по плану застройщика», а реально построенные в радиусе 1–2 км;
— поликлиники, ТРЦ, спортобъекты;
— благоустройство — парки, набережные, скверы.
Эксперты по городскому развитию рекомендуют: смотрите не только на объект, но и на материковую часть района — насколько он уже «живой». Чем меньше зависимость от обещаний застройщика, тем ниже риск.
Красные флажки:
— «чистое поле» без ясных планов развития территории;
— единственный аргумент — «здесь будет метро» без документов и постановлений;
— логистический тупик: один выезд из района, постоянные пробки.
—
Экономика проекта: откуда возьмется прибыль
Чтобы новостройка стала именно инвестобъектом, нужно понимать её экономику.
Задайте себе и застройщику несколько рациональных вопросов:
— Какова текущая цена за квадратный метр и как она соотносится:
— с аналогичными объектами в этом районе;
— с уже сданным жильём рядом.
— Какой прогноз роста цены до ввода дома в эксплуатацию?
— Какой будет ориентировочная арендная ставка для такой квартиры в этом месте?
Эксперты рекомендуют просчитать хотя бы базовую модель.
1. Возьмите:
— цену покупки;
— ожидаемую цену продажи через 2–3 года (консервативно, без «космических» ожиданий);
— альтернативную доходность (например, депозит или ОФЗ).
2. Рассчитайте:
— ожидаемую разницу в стоимости (капитализацию);
— возможный арендный доход (если планируете сдавать);
— налоговую нагрузку и дополнительные расходы (ремонт, мебель, простой между арендаторами).
3. Сравните:
— полученную доходность с альтернативами;
— риск-профиль (насколько вы зависите от одного застройщика и одного рынка).
Если на выходе цифры выглядят ненамного лучше депозита, а риски кратно выше, возможно, это не лучшая новостройка для инвестиций 2025 года именно для вас — даже если застройщик активно продаёт её как «инвестпредложение».
—
Планировки и метраж: где инвестор теряет деньги незаметно
Планировка — один из самых недооценённых факторов доходности.
Что предпочитает рынок:
— Студии и компактные однушки — для аренды, особенно рядом с деловыми кластерами и вузами.
— Функциональные двушки — для последующей перепродажи молодым семьям.
— Минимум «мертвых зон» — длинных коридоров, нефункциональных ниш.
Эксперты по аренде отмечают: часто лучше взять две небольшие студии, чем одну большую двухкомнатную. Суммарный арендный поток и ликвидность могут быть выше, а риск — ниже (если один арендатор съехал, второй остался).
Обратите внимание:
— расположение несущих стен (возможность перепланировки);
— видовые характеристики (шумная магистраль, окна во двор, соседство с ТПУ или ТЭЦ);
— этаж (слишком низкие и слишком высокие этажи могут хуже продаваться и сдаваться).
Красные флажки:
— экзотические планировки, которые красиво смотрятся только на визуализациях;
— «объединённые» кухни-гостиные по 25–30 м² в малометражке — не всегда нужны арендаторам;
— огромные лоджии, за которые вы платите как за квадратные метры, но монетизировать их трудно.
—
Стадия строительства: как не перепутать скидку с риском
Инвестировать в строительство на этапе котлована логично, если вы готовы к повышенному риску и более длинному горизонту. На этой стадии цена обычно минимальна, но неопределённость максимальна.
По мере продвижения стройки:
— риски уменьшаются;
— цена квадратного метра постепенно растёт;
— выбор по планировкам становится всё менее выгодным.
Эксперты советуют:
— На котлован заходить только к застройщикам с безупречной историей и понятной финансовой опорой.
— На средней стадии — можно рассматривать более широкий круг компаний, но уже при меньшем дисконте.
— Ближе к сдаче — инвестиция превращается больше в «парковку» капитала с ограниченным потенциалом роста, но и с минимальными строительными рисками.
Красные флажки:
— постоянные переносы сроков в других проектах застройщика;
— «застывшая» стройка, мало рабочих и техники на площадке;
— нет онлайн-трансляций, фотоотчётов, закрытая стройплощадка без понятных объяснений.
—
Договор и «мелкие» условия, на которых зарабатывают на инвесторе
Стоит ли вкладываться в квартиру на этапе строительства, во многом решает не только цена, но и условия договора.
На что обратить внимание:
— Условия изменения цены:
— есть ли возможность пересчёта площади;
— как рассчитывается доплата или возврат средств.
— Штрафы за просрочку:
— как прописана ответственность застройщика за перенос сроков;
— какие неустойки и как их реально получить.
— Навязанные услуги:
— платная приёмка квартиры «только через нашего специалиста»;
— обязательное страхование, сервисные сборы и т.п.
Юристы и опытные инвесторы советуют:
— Не бояться задавать неудобные вопросы менеджеру.
— Просить шаблон договора заранее и изучать его спокойно.
— Сравнивать договоры разных застройщиков — это быстро развивает «чувство нормы».
Красные флажки:
— попытка подписать договор «здесь и сейчас», без возможности унести текст на изучение;
— существенные условия вынесены в приложения мелким шрифтом;
— отказ вносить любые изменения даже в явно спорные пункты.
—
Работа с рисками: диверсификация, а не «ставка на всё»
Профессиональные инвесторы в недвижимость редко вкладываются только в один объект и одного девелопера. Они диверсифицируют риски.
Что можно сделать частному инвестору:
— Не вкладывать весь капитал в один комплекс, особенно на его ранней стадии.
— Комбинировать объекты:
— один более рискованный, но с большим потенциалом роста;
— один — более консервативный, с понятной арендной стратегией.
— Смешивать регионы и классы жилья, если бюджет позволяет.
И главное — не брать максимальную ипотечную нагрузку «под потолок», рассчитывая только на рост цен. Эксперты подчёркивают: в 2020–2022 годах многие привыкли к аномальному росту стоимости, но повторение такого периода не гарантировано.
—
Пошаговый алгоритм выбора инвест-новостройки
Чтобы систематизировать всё выше сказанное, удобно действовать по алгоритму.
1. Определите стратегию
— перепродажа, аренда или комбинация;
— горизонт инвестиций (на сколько лет вы заходите).
2. Отберите 5–7 районов
— исходя из транспорта, перспектив развития, спроса на аренду;
— изучите статистику сделок и динамику цен.
3. Составьте короткий список застройщиков
— отберите компании с приемлемой репутацией;
— изучите реализованные проекты и отзывы.
4. Проанализируйте 3–5 конкретных комплексов
— документы и правовая чистота;
— экономика проекта и цена входа;
— планировки, метраж, видовые характеристики.
5. Проведите стресс-тест
— заложите в расчётах: задержку сдачи, меньший рост цен, возможное падение арендных ставок;
— посмотрите, остаётся ли проект интересным при консервативных допущениях.
6. Проверьте договор с юристом
— особенно если это ваш первый опыт;
— зафиксируйте все устные обещания менеджера письменно.
7. Принимайте решение без спешки
— если застройщик давит срочностью, а вы не успеваете проверить ключевые моменты, чаще всего лучше пропустить такую «возможность».
—
Итог: как отличить шанс заработать от потенциальной проблемы
Выбор инвестобъекта на ранней стадии строительства — это не про интуицию и «красивые картинки», а про системную проверку гипотез.
Если собрать воедино рекомендации экспертов, успешный инвестор в новостройки:
— понимает, зачем ему объект и как он будет на нём зарабатывать;
— тщательно проверяет застройщика и юридическую чистоту;
— оценивает локацию с точки зрения будущего спроса, а не только текущих скидок;
— не ведётся на агрессивный маркетинг без цифр;
— диверсифицирует риски и не заходит в одну точку на все деньги.
Тогда инвестиции в новостройки на ранней стадии перестают быть лотереей и становятся управляемым инструментом: с понятными рисками, прогнозируемой доходностью и осознанным выбором — стоит ли вкладываться в квартиру на этапе строительства именно сейчас и именно в этот проект.